20
Nov, 2015

Le spese per le parti comuni sostenute dal singolo condomino

 

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In materia di condominio, ove il singolo condomino abbia sostenuto delle spese per la gestione e la manutenzione delle cose comuni senza autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore non ha diritto al rimborso di quanto sostenuto. Infatti, ai sensi e per gli effetti dell’art 1134 cc, il diritto al rimborso è subordinato alla dimostrazione dell’urgenza nonché della necessità di effettuare la spesa senza ritardo e, quindi, senza poter avvertire in tempo utile l’amministratore e gli altri condomini. A tal fine va considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, sino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provare.

Tribunale di Bologna, sezione II, Sentenza 11 marzo 2010 n. 670

Tale recente pronuncia è diretta applicazione dell’art. 1134 cc, secondo il quale, il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

La “ratio” della norma di cui all’art. 1134 c.c. è quella di evitare, nel condominio negli edifici, dannose interferenze del singolo condomino nell’amministrazione riservata agli organi del condomino. L’onere della prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che pretende il rimborso, spettando allo stesso dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e impedivano di avvertire tempestivamente l’Amministratore e gli altri condomini. Il concetto di “urgenza” impiegato nell’art. 1134 c.c., designa, dunque, una stretta necessità, immediata ed impellente, che non poteva essere differita senza danno alle cose comuni o alla proprietà esclusiva del condomino e, quindi, senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore e gli altri condomini (Cass. n. 4364/2001; Trib. Trani, 22/01/2008).

Al fine di avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrare l’urgenza, ai sensi dell’articolo 1134 del codice civile, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e senza attendere l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea. Deve quindi trattarsi di opere urgenti, intendendosi per tali quelle che, secondo il criterio del “bonus pater familias”, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento della cosa comune. Inoltre il principio della rimborsabilità al condomino, in assenza di autorizzazione dell’organo competente, delle sole spese da costui sostenute in via di urgenza, deve essere applicato anche alle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico in uso esclusivo del condomino, trattandosi di spese comunque destinate a essere ripartite tra tutta la collettività condominiale secondo i criteri dell’articolo 1126 del codice civile in funzione della comune utilità del bene quale copertura dell’edificio (App. Roma, Sez. IV, 21/07/2004).

D’altro canto, l’art. 1134 c.c. trova applicazione solo nel caso in cui le spese si riferiscano alle riparazioni di cose comuni e non pure allorchè afferiscano ad opere dallo stesso effettuate nell’ambito della sua proprietà singola (Trib. Monza, Sez. I, 13/02/2008).

Ancora, la fattispecie in esame trova applicazione solo nel caso in cui le spese si riferiscono alla riparazione di cose comuni e non pure allorché afferiscono ad opere dallo stesso effettuate nell’ambito della sua proprietà singola al fine di accertare le cause del danno verificatosi (nella specie: infiltrazioni d’acqua) e la sua derivazione o meno dalla rottura di un impianto condominiale (nella specie: condotta fognaria) (Cass. civ., 05/08/1983, n.5264).

Fonte www.condominioweb.com
07/06/2010 di Luigi Modaffari

25
Gen, 2014

Bonus mobili, tra limiti ed opportunità. Brevi istruzioni per l’uso.

Bonus mobili, tra limiti ed opportunità. Brevi istruzioni per l’uso.
24/01/2014 Dott.ssa Maria Adele Venneri

La Legge 27.12.2013 n° 147, nota come Legge di Stabilità per il 2014, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 302 del 27.12.2013, con riferimento all’acquisto di mobili ed elettrodomestici efficienti (eseguito nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia degli immobili) ha prorogato la possibilità di ottenere le detrazioni fiscali per i suddetti acquisti, fissando il termine finale alla data del 31 dicembre 2014.

La detrazione è pari al 50%, per un importo massimo di 10 mila euro.

In un primo momento la Legge di Stabilità, disponeva che non poteva essere concesso il beneficio del bonus mobili se il prezzo degli arredi superava quello della ristrutturazione.

Tale limite è stato eliminato, pochi giorni dopo, dal D.L. 30 dicembre 2013, n. 151, c.d. Milleproroghe bis.

Che cosa occorre fare per avere la detrazione?

Quando si eseguono interventi di recupero del patrimonio edilizio degli edifici esistenti, è concessa un’agevolazione fiscale consistente in detrazioni dall’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) o dall’Ires (Imposta sul reddito delle società).

1° Limite o opportunità. Dunque, per avere la detrazione è necessario effettuare una ristrutturazione edilizia, sia su singole unità immobiliari residenziali sia su parti comuni di edifici, di cui all’art. 1117 del codice civile, sempre residenziali.

Occorre, inoltre, che le spese per questi interventi di recupero edilizio siano sostenute dal 26 giugno 2012, data di entrata in vigore dell’art. 11 del D.L. n. 83 del 2012.

Per conseguire il bonus è indispensabile che la data dell’inizio dei lavori di ristrutturazione anticipi quella in cui si comprano i beni.

Di contro, non è fondamentale che le spese di ristrutturazione siano sostenute antecedentemente a quelle per l’arredo dell’immobile.

La data di avvio dei lavori può essere provata da eventuali abilitazioni amministrative, dalla comunicazione preventiva all’Asl, quando è obbligatoria. Invece, per gli interventi che non richiedono comunicazioni o titoli abilitativi, basta una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ex art. 47 del dPR n. 445/2000, come stabilito dal provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.

L’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 29/E, del 18.09.2013, ha evidenziato che il bonus è collegato agli interventi: di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi. A titolo di esempio, l’Agenzia delle Entrate, ricorda che la manutenzione straordinaria comprende:

  • l’installazione di ascensori e scale di sicurezza;
  • la realizzazione dei servizi igienici;
  • la sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia di infisso;
  • il rifacimento di scale e rampe;
  • la realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
  • la costruzione di scale interne;
  • la sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare;

La ristrutturazione edilizia:

  • la modifica della facciata;
  • la realizzazione di una mansarda o di un balcone;
  • la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
  • l’apertura di nuove porte e finestre;
  • la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Invece il restauro e il risanamento conservativo:

  • l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
  • il ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio.

Infine, occorre ricordare che la detrazione è concessa anche in caso di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano, però entro sei mesi dal termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

Dunque, chi compra un appartamento ristrutturato da una cooperativa, potrebbe usufruire del “bonus mobili” per l’arredamento dello stesso.

Gli esempi di lavori suindicati si riferiscono ad opere effettuate sia su singoli appartamenti sia su parti condominiali.

2° Limite o opportunità. Quando sono compiuti lavori di ristrutturazione sulle parti comuni condominiali, i singoli condomini che usufruiscono pro quota della relativa detrazione, non possono detrarre le spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici da destinare all’arredo della propria abitazione.

Invece, sono detraibili, le spese effettuate per acquistare gli arredi delle parti comuni dell’edificio condominiale, come ad esempio la guardiola o l’appartamento del portiere.

Quali esempi di lavori di manutenzione ordinaria su parti condominiali che danno diritto al bonus occorre indicare:

  • la tinteggiatura di pareti e soffitti;
  • la sostituzione di pavimenti;
  • la sostituzione di infissi esterni;
  • il rifacimento di intonaci;
  • la sostituzione tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni;
  • la riparazione o sostituzione di cancelli o portoni;
  • la riparazione delle grondaie.

Da ciò consegue che i lavori di manutenzione ordinaria su singoli appartamenti (per esempio, la tinteggiatura di pareti e soffitti, la sostituzione di pavimenti o d’infissi esterni, il rifacimento di intonaci interni) non danno diritto al bonus.

3° Limite o opportunità. Il D.L. n. 63, del 4 giugno 2013 prima e la Legge di Stabilità per il 2014 poi hanno riconosciuto la detrazione del 50% anche sulle ulteriori spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, in virtù dell’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

Non è, invece, richiesto che ci sia un collegamento fra i mobili e l’ambiente ristrutturato.

Precisamente, si può usufruire della detrazione per l’acquisto di mobili o di grandi elettrodomestici purché l’immobile sia comunque oggetto degli interventi edilizi, anche se i beni sono destinati all’arredo di un ambiente diverso da quelli oggetto d’interventi edilizi.

E’ la stessa Agenzia dell’Entrate che per la detrazione spettante l’acquisto di mobili nuovi, rappresentanti un essenziale completamento dell’arredo dell’immobile, indica quali esempi:

letti; armadi; cassettiere; librerie; scrivanie; tavoli; sedie; comodini; divani; poltrone; credenze; materassi; apparecchi di illuminazione.

Il bonus, invece, è escluso per l’acquisto di porte, pavimentazioni (parquet), tende e tendaggi o altri complementi di arredo.

La detrazione spetta per l’acquisto elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni), come rilevabile dall’etichetta energetica. L’acquisto è comunque agevolato per gli elettrodomestici privi di etichetta, a condizione che per essi non ne sia stato ancora previsto l’obbligo.

Nei grandi elettrodomestici si includono per esempio:

i frigoriferi; i congelatori; le lavatrici; le asciugatrici; le lavastoviglie; gli apparecchi di cottura; le stufe elettriche, i forni a microonde; le piastre riscaldanti elettriche; gli apparecchi elettrici di riscaldamento; i radiatori elettrici; i ventilatori elettrici; gli apparecchi per il condizionamento.

Nel caso in cui un contribuente esegua lavori di ristrutturazione su più unità immobiliari, avrà diritto al beneficio più volte. Difatti l’importo massimo di 10.000 euro è correlato a ciascun’unità abitativa oggetto di ristrutturazione.

4° Limite o opportunità. Infine, è bene ricordare che tra le spese da portare in detrazione si possono inserire quelle di trasporto e di montaggio dei beni acquistati, purché le spese stesse siano state sostenute con le modalità di pagamento richieste per fruire della detrazione dei lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati che sono: bonifici (che dovranno indicare la causale del versamento attualmente utilizzata dalle banche e da Poste Italiane Spa per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati; il codice fiscale del beneficiario della detrazione; il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato); inoltre, è consentito effettuare il pagamento degli acquisti di mobili o di grandi elettrodomestici anche mediante carte di credito o carte di debito.

Invece, non è consentito, eseguire il pagamento per mezzo di assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento.

Le spese sostenute, inoltre, devono essere documentate. Occorrerà, dunque, conservare la documentazione attestante l’effettivo pagamento e le fatture di acquisto dei beni con la consueta specificazione della natura, qualità e quantità dei beni e servizi acquisiti.
Per ottenere la detrazione per l’acquisto dei beni si indicheranno, quindi le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Unico persone fisiche), e la detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo, calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro.

Infine, si badi che per le prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio, di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, si applica l’aliquota Iva agevolata del 10%.

Detrazioni sì. Tra limiti e opportunità

fonte: Condominioweb