Bonus mobili, tra limiti ed opportunità. Brevi istruzioni per l’uso.

Bonus mobili, tra limiti ed opportunità. Brevi istruzioni per l’uso.
24/01/2014 Dott.ssa Maria Adele Venneri

La Legge 27.12.2013 n° 147, nota come Legge di Stabilità per il 2014, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 302 del 27.12.2013, con riferimento all’acquisto di mobili ed elettrodomestici efficienti (eseguito nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia degli immobili) ha prorogato la possibilità di ottenere le detrazioni fiscali per i suddetti acquisti, fissando il termine finale alla data del 31 dicembre 2014.

La detrazione è pari al 50%, per un importo massimo di 10 mila euro.

In un primo momento la Legge di Stabilità, disponeva che non poteva essere concesso il beneficio del bonus mobili se il prezzo degli arredi superava quello della ristrutturazione.

Tale limite è stato eliminato, pochi giorni dopo, dal D.L. 30 dicembre 2013, n. 151, c.d. Milleproroghe bis.

Che cosa occorre fare per avere la detrazione?

Quando si eseguono interventi di recupero del patrimonio edilizio degli edifici esistenti, è concessa un’agevolazione fiscale consistente in detrazioni dall’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) o dall’Ires (Imposta sul reddito delle società).

1° Limite o opportunità. Dunque, per avere la detrazione è necessario effettuare una ristrutturazione edilizia, sia su singole unità immobiliari residenziali sia su parti comuni di edifici, di cui all’art. 1117 del codice civile, sempre residenziali.

Occorre, inoltre, che le spese per questi interventi di recupero edilizio siano sostenute dal 26 giugno 2012, data di entrata in vigore dell’art. 11 del D.L. n. 83 del 2012.

Per conseguire il bonus è indispensabile che la data dell’inizio dei lavori di ristrutturazione anticipi quella in cui si comprano i beni.

Di contro, non è fondamentale che le spese di ristrutturazione siano sostenute antecedentemente a quelle per l’arredo dell’immobile.

La data di avvio dei lavori può essere provata da eventuali abilitazioni amministrative, dalla comunicazione preventiva all’Asl, quando è obbligatoria. Invece, per gli interventi che non richiedono comunicazioni o titoli abilitativi, basta una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ex art. 47 del dPR n. 445/2000, come stabilito dal provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.

L’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 29/E, del 18.09.2013, ha evidenziato che il bonus è collegato agli interventi: di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi. A titolo di esempio, l’Agenzia delle Entrate, ricorda che la manutenzione straordinaria comprende:

  • l’installazione di ascensori e scale di sicurezza;
  • la realizzazione dei servizi igienici;
  • la sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia di infisso;
  • il rifacimento di scale e rampe;
  • la realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
  • la costruzione di scale interne;
  • la sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare;

La ristrutturazione edilizia:

  • la modifica della facciata;
  • la realizzazione di una mansarda o di un balcone;
  • la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
  • l’apertura di nuove porte e finestre;
  • la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Invece il restauro e il risanamento conservativo:

  • l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
  • il ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio.

Infine, occorre ricordare che la detrazione è concessa anche in caso di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano, però entro sei mesi dal termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

Dunque, chi compra un appartamento ristrutturato da una cooperativa, potrebbe usufruire del “bonus mobili” per l’arredamento dello stesso.

Gli esempi di lavori suindicati si riferiscono ad opere effettuate sia su singoli appartamenti sia su parti condominiali.

2° Limite o opportunità. Quando sono compiuti lavori di ristrutturazione sulle parti comuni condominiali, i singoli condomini che usufruiscono pro quota della relativa detrazione, non possono detrarre le spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici da destinare all’arredo della propria abitazione.

Invece, sono detraibili, le spese effettuate per acquistare gli arredi delle parti comuni dell’edificio condominiale, come ad esempio la guardiola o l’appartamento del portiere.

Quali esempi di lavori di manutenzione ordinaria su parti condominiali che danno diritto al bonus occorre indicare:

  • la tinteggiatura di pareti e soffitti;
  • la sostituzione di pavimenti;
  • la sostituzione di infissi esterni;
  • il rifacimento di intonaci;
  • la sostituzione tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni;
  • la riparazione o sostituzione di cancelli o portoni;
  • la riparazione delle grondaie.

Da ciò consegue che i lavori di manutenzione ordinaria su singoli appartamenti (per esempio, la tinteggiatura di pareti e soffitti, la sostituzione di pavimenti o d’infissi esterni, il rifacimento di intonaci interni) non danno diritto al bonus.

3° Limite o opportunità. Il D.L. n. 63, del 4 giugno 2013 prima e la Legge di Stabilità per il 2014 poi hanno riconosciuto la detrazione del 50% anche sulle ulteriori spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, in virtù dell’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

Non è, invece, richiesto che ci sia un collegamento fra i mobili e l’ambiente ristrutturato.

Precisamente, si può usufruire della detrazione per l’acquisto di mobili o di grandi elettrodomestici purché l’immobile sia comunque oggetto degli interventi edilizi, anche se i beni sono destinati all’arredo di un ambiente diverso da quelli oggetto d’interventi edilizi.

E’ la stessa Agenzia dell’Entrate che per la detrazione spettante l’acquisto di mobili nuovi, rappresentanti un essenziale completamento dell’arredo dell’immobile, indica quali esempi:

letti; armadi; cassettiere; librerie; scrivanie; tavoli; sedie; comodini; divani; poltrone; credenze; materassi; apparecchi di illuminazione.

Il bonus, invece, è escluso per l’acquisto di porte, pavimentazioni (parquet), tende e tendaggi o altri complementi di arredo.

La detrazione spetta per l’acquisto elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni), come rilevabile dall’etichetta energetica. L’acquisto è comunque agevolato per gli elettrodomestici privi di etichetta, a condizione che per essi non ne sia stato ancora previsto l’obbligo.

Nei grandi elettrodomestici si includono per esempio:

i frigoriferi; i congelatori; le lavatrici; le asciugatrici; le lavastoviglie; gli apparecchi di cottura; le stufe elettriche, i forni a microonde; le piastre riscaldanti elettriche; gli apparecchi elettrici di riscaldamento; i radiatori elettrici; i ventilatori elettrici; gli apparecchi per il condizionamento.

Nel caso in cui un contribuente esegua lavori di ristrutturazione su più unità immobiliari, avrà diritto al beneficio più volte. Difatti l’importo massimo di 10.000 euro è correlato a ciascun’unità abitativa oggetto di ristrutturazione.

4° Limite o opportunità. Infine, è bene ricordare che tra le spese da portare in detrazione si possono inserire quelle di trasporto e di montaggio dei beni acquistati, purché le spese stesse siano state sostenute con le modalità di pagamento richieste per fruire della detrazione dei lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati che sono: bonifici (che dovranno indicare la causale del versamento attualmente utilizzata dalle banche e da Poste Italiane Spa per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati; il codice fiscale del beneficiario della detrazione; il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato); inoltre, è consentito effettuare il pagamento degli acquisti di mobili o di grandi elettrodomestici anche mediante carte di credito o carte di debito.

Invece, non è consentito, eseguire il pagamento per mezzo di assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento.

Le spese sostenute, inoltre, devono essere documentate. Occorrerà, dunque, conservare la documentazione attestante l’effettivo pagamento e le fatture di acquisto dei beni con la consueta specificazione della natura, qualità e quantità dei beni e servizi acquisiti.
Per ottenere la detrazione per l’acquisto dei beni si indicheranno, quindi le spese sostenute nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Unico persone fisiche), e la detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo, calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro.

Infine, si badi che per le prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio, di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, si applica l’aliquota Iva agevolata del 10%.

Detrazioni sì. Tra limiti e opportunità

fonte: Condominioweb

Il condominio risponde del danno causato da parti comuni dell’edificio? Non sempre.

Il condominio risponde del danno causato da parti comuni dell’edificio? Non sempre.

25/11/2013 Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

Il condominio è proprietario e “custode” dei beni e dei servizi comuni e, pertanto, è tenuto a vigilare sulla funzionalità delle parti predette, a curarne la manutenzione nonché ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino pregiudizio alcuno alle persone (condomini o terzi) ed ai loro beni.

La specifica responsabilità che ne consegue in caso di omessa vigilanza e controllo è detta “per mancata custodia” ed è riconducibile all’art. 2051 c.c., che così dispone: “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Si tratta di una responsabilità definita “oggettiva” per distinguerla dallo schema generale di responsabilità civile di cui all’art. 2043 c.c. Quest’ultima articolo afferma la responsabilità in presenza di un “comportamento doloso e colposo” dell’agente, che deve essere provato dal danneggiato, mentre la responsabilità per danni da cose in custodia si fonda sulla pura e semplice relazione tra la cosa che ha prodotto il danno e la persona che ne ha la custodia.

Unico limite alla responsabilità da mancata custodia è dato dal “caso fortuito”, ossia dall’esistenza di un fattore imprevedibile ed eccezionale, estraneo alla sfera oggettiva di vigilanza e controllo del custode, idoneo a interrompere il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno e che può identificarsi anche nel fatto di un terzo o nella colpa del danneggiato.

La ricostruzione della responsabilità per danni da custodia in termini “oggettivi” comporta delle notevoli ricadute pratiche, in quanto risulta notevolmente semplificato l’onere probatorio a carico del danneggiato rispetto allo schema generale previsto dall’art. 2043 c.c.:

al soggetto che si ritiene danneggiato (un condomino o anche un terzo) compete provare l’esistenza del rapporto di causalità tra la cosa comune e l’evento dannoso;

al condominio grava la prova liberatoria del caso fortuito nei termini anzidetti, quale unico elemento idoneo ad escludere la propria responsabilità.

La prova liberatoria del caso fortuito incombe sul condominio solo una volta assolto dal danneggiato l’onere di dimostrare che l’evento dannoso sia conseguenza della potenzialità lesiva della cosa in custodia. In tal senso è stato affermato che, se il terreno è sconnesso, la presenza di una grata sollevatasi dal suolo non basta a determinare la responsabilità del condominio per la cosa in custodia. Infatti, l’articolo 2051 non dispensa il danneggiato dall’onere di provare il nesso causale tra queste ultime e il danno, ossia di dimostrare che l’evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva posseduta dalla cosa” (cfr. Cass. civ. n. 5977/2012).

Il condominio dunque è sempre responsabile per i danni subìti all’interno dei locali condominiali, salvo il “caso fortuito”. Non tutti i giudici, però, sono concordi nel definire cosa debba intendersi per “caso fortuito”,per cui il risarcimento del danno è tutt’altro che automatico.

Nell’ambito della variegata casistica condominiale, esempi classici sono i danni conseguenti alle infiltrazioni d’acqua provocate da difetti di manutenzione di parti comuni dell’edificio (ad esempio, muri, tetti o lastrici solari) o dalla rottura di tubazioni condominiali.

È stata affermata altresì la responsabilità del condominio, per esempio, se la caduta avviene lungo la rampa condominiale di accesso all’autorimessa a causa della presenza di una macchia di olio non visibile (Cass. civ.,n. 20317/2005).

Al contrario, è stata esclusa la responsabilità del condominio nel caso di caduta avvenuta sui gradini d’ingresso, provocata da materiale scivoloso abbandonato sul posto da soggetti terzi: in tal caso, il giudice ha ritenuto che tale eventualità – proprio perché non prevedibile e non immediatamente eliminabile dal condominio – rientrasse nel “caso fortuito”, negando il risarcimento al danneggiato (Trib. Nocera, n.15/2003).

Un evento che può limitare o addirittura escludere la responsabilità del condominio è dato la conoscenza o conoscibilità dei luoghi da parte del soggetto che lamenta il danno.

In tale prospettiva, è stato respinto il ricorso presentato da una signora che chiedeva il risarcimento per la caduta nell’atrio dell’edificio reso scivoloso dalla cera applicata dal custode dello stabile, frammista all’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini. Secondo i giudici, infatti, la vittima avrebbe ben potuto verificare, in condizioni di normale visibilità, che il pavimento appariva scivoloso; dunque non era stata prestata la normale diligenza e la dovuta attenzione alla situazione di anomala dei luoghi (Cass. civ., n. 16607/2008).

Sulla stessa lunghezza d’onda si pone una sentenza del Tribunale di Lecce (n. 1510/2011) che ha negato il risarcimento del danno in relazione alla quotidiana frequentazione dei luoghi da parte dell’attore e della sua presumibile e comunque esigibile conoscenza delle caratteristiche dell’immobile, ivi compresa la condizione della pavimentazione dell’androne presso cui si era verificata la caduta. In altri termini, chi conosce il contesto condominiale in cui si muove dovrebbe fare più attenzione a dove mette i piedi.

Non va poi neanche sottovalutata la responsabilità civile dell’amministratore nei confronti dei condomini per non aver segnalato loro tempestivamente la necessità di intervenire, nonché quella penale dello stesso nei confronti del danneggiato, ai sensi dell’art. 40 c.p., che stabilisce che “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”.

fonte: Condominio Web